Сделки по купле-продаже жилых помещений, зданий, земельных участков и иного недвижимого имущества традиционно относятся к сложной правовой сфере. При подготовке документов на сделку необходимо принимать во внимание различные аспекты законодательства и знать многочисленные юридические тонкости. Цена ошибки может быть очень высока, поэтому крайне важно обеспечить юридическую чистоту сделки, чтобы впоследствии никто не мог оспорить ее законность и правомерность. Такая задача под силу только профессиональным юристам, имеющим значительный опыт работы с недвижимым имуществом.

Что же такое юридически чистая квартира? Это квартира, право собственности на которую не ограничено какими-либо законами, запретами или правами третьих лиц, а также с которой у ее владельцев не возникнет никаких подобных проблем в будущем.
Все чаще мы слышим по новостям, как мошенники продают физическим лицам такие квартиры, из-за которых возникают у покупателей в будущем масса проблем: то сделка несанкционирована какими-либо органами, то объявляется старый владелец или наследник, то квартира просто арестована. А дальнейшие судебные разбирательства, которые кстати далеко не всегда заканчиваются в пользу потерпевшего, не стоят потраченных нервов, времени и дополнительных финансовых затрат.

Для проверки квартиры обычно достаточно более детально ознакомиться с документами на квартиру. По закону в них должна содержаться вся детальная информация. Но, к сожалению, в настоящее время, немногие люди знают на какие аспекты договора обращать внимание.

Один из надежных способов проверки, доступный для покупателей, — это получение выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество — государственный информационный ресурс (включающий в себя документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов.
Что же должен содержать в себе этот документ?

Обычно в нем присутствуют следующие данные:
- Наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав
- Дата выдачи выписки, а также исходящий номер
- Кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости
- Назначение объекта
- Площадь
- Адрес нахождения объекта
- Данные о правообладателе
- Вид зарегистрированного права
- Зарегистрированные ограничения права, в том числе номер и дата государственной. регистрации, сроки ограничения, а также лица, в чью пользу они установлены

Изучив выписку из ЕГРП, покупатель сможет удостовериться, что приобретаемая квартира принадлежит именно тому лицу, с которым он собирается заключить сделку, и иных собственников у этой квартиры нет. Также из выписки ЕГРП покупатель сможет узнать, не находится ли приобретаемая квартира под арестом и не обременена ли правами третьих лиц, такими как аренда или залог.
Если при подготовке к сделке вы узнаете, что продавец недавно получил приглянувшуюся вам квартиру по наследству или в качестве подарка, но при этом он не является родственником бывшего собственника (особенно близким), то вам следует проявить настороженность.

Также бывают случаи, когда недобросовестный продавец после продажи квартиры начинает оспаривать сделку и ссылается при этом на статью 177 Гражданского кодекса РФ. В ней упоминается следующее: сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения. То есть, продавец, если докажет, что был в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может отсудить недвижимость назад.

Даже если вы покупаете квартиру на первичном рынке, то и тут имеются свои «подводные камни».
При покупке квартиры в новом доме свидетельства о права на собственности еще нет, а имеется договор, права по которому и продаются. В том случае, если это договор долевого участия, то он полностью защищает интересы покупателя, при этом гарантируя, что его права на недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре (продажа квартир по 214-Ф3). Если же квартира продается не по закону 214-Ф3, то покупку лучше отложить или совершить в другом месте, так как риск слишком велик.

Риск покупки «нечистой квартиры» имеется всегда, поэтому лучше перепроверить все документы на будущую недвижимость для экономии ваших нервов, кошелька и времени. Хотя самый быстрый и практичный способ — это обратиться к профессионалам в данной области.

Компания РУССИКОН ГРУПП оказывает полный комплекс услуг по юридическому сопровождению сделок купли-продажи недвижимого имущества в Москве. Наши опытные профессионалы обеспечат законность сделки и защитят ваши интересы, обезопасив от всевозможных мошеннических схем и действий недобросовестных лиц.
В комплекс наших услуг входит:
• подготовка документов для сделки;
• юридическая экспертиза правоустанавливающих документов;
• помощь в согласовании условий сделки между сторонами;
• сопровождение процедуры заключения сделки;
• сопровождение регистрации сделки и/или перехода прав на недвижимое имущество.

Согласно ГК РФ и закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход права собственности на объекты недвижимого имущества и большинство сделок с недвижимостью проходят обязательную государственную регистрацию. Срок регистрации, установленный законодательством – 10-14 календарных дней. Переход права собственности происходит в момент регистрации, без которой сделка будет просто недействительной.